Перейти к содержимому

ЖК Ясный

На независимом форуме ЖК Ясный http://yasny.info можно вести свободное общение о строительстве и проживании в жилом комплексе "Ясный", который возводится на Каширском шоссе в Москве в 1 км от станции метро Домодедовская.

Фотография
- - - - -

2-й корпус ЖК Ясный - приемка квартир, договор с УК, оплата услуг, собрание


  • Авторизуйтесь для ответа в теме
Сообщений в теме: 21

#1 Vitaly

Vitaly

    Коренной житель

  • Настоящий житель
  • PipPipPip
  • 517 сообщений
  • ГородМосква
  • Корпус2
  • Этаж:11
  • Номер секции:5
  • Номер квартиры:227
  • Номер машиноместа:303,308

Отправлено 14 Январь 2019 - 19:35

В ЖК Ясный сейчас активно идет приемка квартир во 2-м корпусе.

Ниже речь пойдет о возможных проблемах и непредвиденных расходах, которых можно избежать, если учесть имеющийся опыт других корпусов ЖК Ясный.

 

1. Получение акта приемки-передачи в отделе заселения.

Нужно обратить внимание на дату подписания акта, должно быть указано текущее число.

Бывали случаи, когда к подписанию предлагались акты, датированные задним числом, чтобы застройщик избежал уплаты штрафных санкций, предусмотренных договором долевого участия.

Важно проверить фактическую площадь помещения. Встречалось, что площадь помещения указанная в акте отличалась на полтора квадратных метра, что при текущей цене одного квадратного метра соответствует 200 т.р.

Чтобы избежать сюрпризов, можно заранее проверить площадь своей квартиры, указанной в Росреестре по ссылке  - https://rosreestr.ru.../online_request

В акте приемки-передачи скорее всего будет указана такая же площадь как в Росреетре. Учитывая, что в ряде секций постановка на кадастровый учет производилась до возведения межкомнатных перегородок, результат замера не мог быть точным. Посчитать площадь самостоятельно можно замерив размеры комнат и просуммировав их. В случае расхождения более чем на 0.5 кв.м. между фактической площадью и площадью, указанной в ДДУ разница подлежит доплате или возврату.

Если в акте приемки-передачи площадь отражена неверно, то это нужно указать в замечаниях и подать в адрес застройщика (ООО «ФиМ») соответствующую претензию.

Подробнее по ссылке - http://v-novostroyke...vy-ne-soglasny/

 

2. Проверка состояния квартиры и качества ремонта.

Больше всего проблем встречалось с окнами: царапины на раме и стеклопакете, плохая регулировка, продувание под уплотнителями.

Также нужно проверить работу вентиляции – лист бумаги должен прилипать к вент шахте, наличие напряжения в розеток, возможность доступа к шаровым кранам холодного и горячо водоснабжения, плоскости стен.

Обзор качества черновой отделки в ЖК Ясный можно посмотреть на видеоролике YouTube-канала ЖК Ясный по ссылке - https://www.youtube....h?v=RNsjLbvFiSk

 

3. Получение ключей и документов по счетчикам.

В отделе заселения нужно получить весь комплект ключей. Вывали случаи, когда люди получали ключи и видели как их квартиры открывали сотрудники застройщика или УК т.е. один ключ оставался у застройщика. В любом случае в последствии имеет смысл сменить личинку замка.

В офисе управляющей компании нужно получить ключи от подъезда, почтового ящики и щитков со счетчиками водоснабжения и электроэнергии. Тут Вы можете столкнуться с нежеланием выдавать ключи от щитков, но нужно понимать, что счетчики эта Ваша собственность, Ваша зона ответственности и Вы в праве иметь к ним доступ. В случае отказа можно самостоятельно поменять личинки в этих замках.

Нужно получить паспорта на счетчики и попросить составить акт о вводе их в эксплуатацию.

 

4. Подписание документов управляющей компании.

В настоящее время УК ДОМС работает во 2-м корпусе ЖК Ясный во временном статусе, не завершены ни открытый конкурс по выбору управляющей организации, объявленный управой, ни общее собрание собственников. С большой вероятностью общее собрание может не набрать кворум, т.к. очень не многие приняли свои квартиры и не имеют права принимать в нем участие. Участие в конкурсе принимают как минимум две управляющие организации, т.е. УК в ЖК Ясный может смениться. Поэтому лучше не спешить с подписанием каких-либо документов. Подробнее о том, какие документы Вам могут быть предложены на подпись, и почему их не стоит подписывать:

а)  Договор управления.

В настоящее время текст договора не прошел согласование с инициативной группой от жителей, т.е. нет его окончательной редакции. Кроме того, каждый житель в праве подать свой протокол разногласий и подписать договор только на устраивающих его условиях. Типовой вариант протокола разногласий будет подготовлен инициативной группой в случае если УК отклонит предложенные правки. Согласно п. 3.2.3 ДДУ до заключения договора управления коммунальные услуги оплачивает застройщик, поэтому УК будет вынуждена принять протокол разногласий т.к. в противном случае не получит денег от собственников. Подробнее по ссылке - http://yasny.info/to...gi-esli-ne-zak/

б) Расписка в получении технических условий и памятка о проведении ремонта, соглашение о взаимодействии при проведении ремонта.

Согласно принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ) УК не в праве настаивать на заключении каких-либо соглашений.

Технические условия и памятка содержат возможность взимания с Вас штрафов в пользу УК ДОМС. Согласно ст. 331 ГК РФ взимание неустоек (штрафы,пени) возможно только при соблюдении письменной формы соглашения о неустойке.  УК ДОМС считает возможным штрафовать жителей, если они расписались в получении указанных выше документов. А получить это документы, и узнать о том, что ими предусмотрены штрафы можно только расписавшись в их получении. Выход – не расписываться в получении и не получать. Ознакомиться содержанием документов можно скачав их с форума по ссылке  -http://yasny.info/to...-provedenii-ra/

в) Бюллетень голосования (решение собственника) на общем собрании.

Ознакомиться с бюллетенем можно по ссылке - http://yasny.info/to...aiuschei-organ/

Почему не стоит голосовать на общем собрании будет сказано ниже.

 

5. Оплата за услуги.

В офисе УК ДОМС Вам будет предложено внести аванс за 4 месяца на основании соответствующего  пункта в ДДУ. Данный пункт противоречит ст. 155 ЖК РФ и согласно ст. 16 Закона «О защите прав потребителя» является недействительным. В УК об этом знают не будут настаивать на оплате если Вы приведете данные аргументы.

Подробнее по ссылке - http://yasny.info/to...lnym-uslugam-n/

Если Вы по незнанию уже внесли аванс, то эти деньги можно вернуть обратившись в УК с заявлением - http://yasny.info/to...kommunalnye-us/

Также Вам будет предложено оплатить дополнительные услуги по обшивке лифтов, дополнительной уборке, вывозу строительного мусора. Про дополнительные услуги нужно знать следующие:

а) Согласно п. 156 Постановления Правительства от 06.05.2011 N 354 (ред. от 28.12.2018) "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов" исполнитель не вправе без согласия потребителя выполнять дополнительные работы, оказывать услуги за плату. Потребитель вправе отказаться от оплаты таких работ (услуг), а если они оплачены, потребитель вправе потребовать от исполнителя возврата уплаченной суммы.

б) Договор УК ДОМС по оказанию дополнительных услуг составлен таким образом, что услуга считается оказанной через 1 месяц после оплаты, при этом на словах Вам будет сказано, что пользоваться услугами Вы сможете в течение года. Это сделано для того, чтобы Вы не могли вернуть свои деньги согласно п.156 Постановления № 354

в) Стоимость услуг не утверждена общим собранием и по мнению многих жителей сильно завышена. Так стоимость обшивки одного лифта согласно предложенному тарифу составит около 300 тыс.руб., при стоимости материалов не более 10 тыс.руб.

Вывод: от оплаты коммунальных услуг авансом и дополнительных услуг Вы в праве на законных основаниях отказаться.

 

6. О проводимом общем собрании собственников 2-го корпуса ЖК Ясный.

Исходя из анализа предложенного для голосования бюллетеня (решения собственника) и опыта проведения общих собраний в других корпусах, можно сделать вывод, что в собрании лучше не участвовать с целью сорвать на нем наличие кворума.

 

Что не так с бюллетенем голосования:

- Председатель собрания, секретарь собрания, член счетной комиссии являются или являлись сотрудниками УК ДОМС. У жителей ЖК Ясный нет права блокирующей подписи на протоколе. Участие жителей в качестве наблюдателей не дает нужных полномочий, чтобы обеспечить соблюдение законности и достоверности результатов. Так наблюдатели 1-го корпуса указали на недействительность части бюллетеней составленных с нарушениям. Исключение этих бюллетеней привело бы отсутствию кворума, однако данное замечание не было учтено.

- Процедура уведомления о предстоящих собраниях предложенная УК ДОМС является заградительной мерой при проведении собраний собственниками по своей инициативе. Способ информирования через размещение объявлений в холлах не включен в формулировку, уведомить можно либо лично под подпись, либо заказным письмом.  Для личного уведомления УК ДОМС не представляет жителям номера телефонов жителей, а уведомление заказными письмами это очень дорого и нереализуемо т.к. УК ДОМС отказала в предоставлении списка адресов жителей, по которым сама рассылала уведомления.

- Тариф на коммунальные услуги утверждается задним числом – с даты получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, а не с даты принятия собственниками соответствующего решения. Это противоречит ЖК РФ

 

Какие нарушения были при проведения общего собрания по 1-му корпусу:

- Застройщик ООО «ФиМ» незаконно принял участие в собрании. Согласно ст. 44 ЖК РФ в общем собрании могут участвовать собственники, подтвердившие свое право документом о собственности (выпиской из ЕГРП) и лица, принявшие от застройщика  помещения  по акту приемки-передачи. По этой причине, например, в собрании не могут участвовать жители покупающие квартиру по предварительному договору купли-продажи до государственной регистрации основного договора, о чем сказано в уведомлении о собрании, разосланном УК ДОМС. Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации. Застройщик не зарегистрировал свое право собственности и не передал помещения по акту другим лицам, таким образом, не мог участвовать в собрании. Кворум на собрании набран только благодаря участию застройщика.

- Инициатор собрания не является собственником помещения. Перечень лиц, которые могут быть инициаторами собрания прямо поименован в ЖК РФ и лиц, получивших помещение по акту приемки-передачи там нет. Такие лица могут участвовать в собрании (голосовать), но не быть его инициаторами. Данная позиция подтверждена решением Верховного суда.

- Протокол составлен с нарушением порядка принятия решений по вопросам капитального ремонта. Согласно ЖК РФ такие вопросы решаются большинством всех голосов собственников, а не только принявших участия в собрании. При подсчете голосов по вопросам капремонта «За» проголосовали 47-48% общего числа голосов, т.е. решение не было принято, в то время как из протокола следует, что решение было принято.

- При голосовании не были исключены бюллетени, отклоненные наблюдателями как недействительные.

- Не были учтены предложения в рамках предложенной повестки собрания, поданные жителями до собрания и на очной части собрания.

 

7. Как правильно отказаться от участия в собрании 2-го корпуса.

Чтобы Ваш голос не украли нужно заполнить заявление об отказе от участия в собрании. Шаблон доступен по ссылке - http://yasny.info/to...ranii-2-go-kor/

Заявление необходимо составить в 2-х экземплярах и отдать в офисе УК ДОМС под подпись не позднее 20 января 2019 года. На своем экземпляре попросите поставить дату получения, подпись, должность и расшифровку подписи принявшего заявление сотрудник.

О том, что Вы подали такое заявление, сообщите, пожалуйста, наблюдателю собрания от жителей Кириллову Виталию на WhatsApp по номеру +7 903 790 00 80.

 

8. Что произойдет, если собрание 2-го корпуса не наберет кворум.

Если собрание не наберет кворум, то управляющая организация будет выбрана по конкурсу, объявленному управой. По информации из управы в конкурсе участвуют как минимум две управляющие компании – УК ДОМС, и другая компания, название которой не сообщили. Информация о ходе конкурса по ссылке - https://torgi.gov.ru...476&prevPageN=0

Для жителей это означает, что тариф будет на 45 руб./м2 как предлагает УК ДОМС, а 31.05 руб/м2 (25.05 руб./м2 тариф г. Москвы плюс 6 руб./м2 доп.услуги). Учитывая, что ДОМС принимает участие в конкурсе, такой тариф их устаивает.

Также будет типовой договор управления, разработанный Правительством г. Москвы. По сравнению с договором, предложенным УК ДОМС права жителей в нем более защищены.

Вместе с тем, выбор управляющей организации по конкурсу не лишает жителей права провести общее собрание, на котором будет выбрана другая УК или утвержден другой тариф.

 

Обсудить актуальные вопросы Вы можете на информационных ресурсах ЖК Ясный

http://yasny.info/to...rsy-zhk-iasnyi/

 

 


  • 0

#2 rigina-lv

rigina-lv

    Житель

  • Настоящий житель
  • PipPip
  • 34 сообщений
  • Городmoskow
  • Корпус2
  • Этаж:3
  • Номер секции:11
  • Номер квартиры:5xx

Отправлено 14 Январь 2019 - 22:34

В ЖК Ясный сейчас активно идет приемка квартир во 2-м корпусе.

Ниже речь пойдет о возможных проблемах и непредвиденных расходах, которых можно избежать, если учесть имеющийся опыт других корпусов ЖК Ясный.

 

1. Получение акта приемки-передачи в отделе заселения.

Нужно обратить внимание на дату подписания акта, должно быть указано текущее число.

Бывали случаи, когда к подписанию предлагались акты, датированные задним числом, чтобы застройщик избежал уплаты штрафных санкций, предусмотренных договором долевого участия.

Важно проверить фактическую площадь помещения. Встречалось, что площадь помещения указанная в акте отличалась на полтора квадратных метра, что при текущей цене одного квадратного метра соответствует 200 т.р.

Чтобы избежать сюрпризов, можно заранее проверить площадь своей квартиры, указанной в Росреестре по ссылке  - https://rosreestr.ru.../online_request

В акте приемки-передачи скорее всего будет указана такая же площадь как в Росреетре. Учитывая, что в ряде секций постановка на кадастровый учет производилась до возведения межкомнатных перегородок, результат замера не мог быть точным. Посчитать площадь самостоятельно можно замерив размеры комнат и просуммировав их. В случае расхождения более чем на 0.5 кв.м. между фактической площадью и площадью, указанной в ДДУ разница подлежит доплате или возврату.

Если в акте приемки-передачи площадь отражена неверно, то это нужно указать в замечаниях и подать в адрес застройщика (ООО «ФиМ») соответствующую претензию.

Подробнее по ссылке - http://v-novostroyke...vy-ne-soglasny/

 

2. Проверка состояния квартиры и качества ремонта.

Больше всего проблем встречалось с окнами: царапины на раме и стеклопакете, плохая регулировка, продувание под уплотнителями.

Также нужно проверить работу вентиляции – лист бумаги должен прилипать к вент шахте, наличие напряжения в розеток, возможность доступа к шаровым кранам холодного и горячо водоснабжения, плоскости стен.

Обзор качества черновой отделки в ЖК Ясный можно посмотреть на видеоролике YouTube-канала ЖК Ясный по ссылке - https://www.youtube....h?v=RNsjLbvFiSk

 

3. Получение ключей и документов по счетчикам.

В отделе заселения нужно получить весь комплект ключей. Вывали случаи, когда люди получали ключи и видели как их квартиры открывали сотрудники застройщика или УК т.е. один ключ оставался у застройщика. В любом случае в последствии имеет смысл сменить личинку замка.

В офисе управляющей компании нужно получить ключи от подъезда, почтового ящики и щитков со счетчиками водоснабжения и электроэнергии. Тут Вы можете столкнуться с нежеланием выдавать ключи от щитков, но нужно понимать, что счетчики эта Ваша собственность, Ваша зона ответственности и Вы в праве иметь к ним доступ. В случае отказа можно самостоятельно поменять личинки в этих замках.

Нужно получить паспорта на счетчики и попросить составить акт о вводе их в эксплуатацию.

 

4. Подписание документов управляющей компании.

В настоящее время УК ДОМС работает во 2-м корпусе ЖК Ясный во временном статусе, не завершены ни открытый конкурс по выбору управляющей организации, объявленный управой, ни общее собрание собственников. С большой вероятностью общее собрание может не набрать кворум, т.к. очень не многие приняли свои квартиры и не имеют права принимать в нем участие. Участие в конкурсе принимают как минимум две управляющие организации, т.е. УК в ЖК Ясный может смениться. Поэтому лучше не спешить с подписанием каких-либо документов. Подробнее о том, какие документы Вам могут быть предложены на подпись, и почему их не стоит подписывать:

а)  Договор управления.

В настоящее время текст договора не прошел согласование с инициативной группой от жителей, т.е. нет его окончательной редакции. Кроме того, каждый житель в праве подать свой протокол разногласий и подписать договор только на устраивающих его условиях. Типовой вариант протокола разногласий будет подготовлен инициативной группой в случае если УК отклонит предложенные правки. Согласно п. 3.2.3 ДДУ до заключения договора управления коммунальные услуги оплачивает застройщик, поэтому УК будет вынуждена принять протокол разногласий т.к. в противном случае не получит денег от собственников. Подробнее по ссылке - http://yasny.info/to...gi-esli-ne-zak/

б) Расписка в получении технических условий и памятка о проведении ремонта, соглашение о взаимодействии при проведении ремонта.

Согласно принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ) УК не в праве настаивать на заключении каких-либо соглашений.

Технические условия и памятка содержат возможность взимания с Вас штрафов в пользу УК ДОМС. Согласно ст. 331 ГК РФ взимание неустоек (штрафы,пени) возможно только при соблюдении письменной формы соглашения о неустойке.  УК ДОМС считает возможным штрафовать жителей, если они расписались в получении указанных выше документов. А получить это документы, и узнать о том, что ими предусмотрены штрафы можно только расписавшись в их получении. Выход – не расписываться в получении и не получать. Ознакомиться содержанием документов можно скачав их с форума по ссылке  -http://yasny.info/to...-provedenii-ra/

в) Бюллетень голосования (решение собственника) на общем собрании.

Ознакомиться с бюллетенем можно по ссылке - http://yasny.info/to...aiuschei-organ/

Почему не стоит голосовать на общем собрании будет сказано ниже.

 

5. Оплата за услуги.

В офисе УК ДОМС Вам будет предложено внести аванс за 4 месяца на основании соответствующего  пункта в ДДУ. Данный пункт противоречит ст. 155 ЖК РФ и согласно ст. 16 Закона «О защите прав потребителя» является недействительным. В УК об этом знают не будут настаивать на оплате если Вы приведете данные аргументы.

Подробнее по ссылке - http://yasny.info/to...lnym-uslugam-n/

Если Вы по незнанию уже внесли аванс, то эти деньги можно вернуть обратившись в УК с заявлением - http://yasny.info/to...kommunalnye-us/

Также Вам будет предложено оплатить дополнительные услуги по обшивке лифтов, дополнительной уборке, вывозу строительного мусора. Про дополнительные услуги нужно знать следующие:

а) Согласно п. 156 Постановления Правительства от 06.05.2011 N 354 (ред. от 28.12.2018) "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов" исполнитель не вправе без согласия потребителя выполнять дополнительные работы, оказывать услуги за плату. Потребитель вправе отказаться от оплаты таких работ (услуг), а если они оплачены, потребитель вправе потребовать от исполнителя возврата уплаченной суммы.

б) Договор УК ДОМС по оказанию дополнительных услуг составлен таким образом, что услуга считается оказанной через 1 месяц после оплаты, при этом на словах Вам будет сказано, что пользоваться услугами Вы сможете в течение года. Это сделано для того, чтобы Вы не могли вернуть свои деньги согласно п.156 Постановления № 354

в) Стоимость услуг не утверждена общим собранием и по мнению многих жителей сильно завышена. Так стоимость обшивки одного лифта согласно предложенному тарифу составит около 300 тыс.руб., при стоимости материалов не более 10 тыс.руб.

Вывод: от оплаты коммунальных услуг авансом и дополнительных услуг Вы в праве на законных основаниях отказаться.

 

6. О проводимом общем собрании собственников 2-го корпуса ЖК Ясный.

Исходя из анализа предложенного для голосования бюллетеня (решения собственника) и опыта проведения общих собраний в других корпусах, можно сделать вывод, что в собрании лучше не участвовать с целью сорвать на нем наличие кворума.

 

Что не так с бюллетенем голосования:

- Председатель собрания, секретарь собрания, член счетной комиссии являются или являлись сотрудниками УК ДОМС. У жителей ЖК Ясный нет права блокирующей подписи на протоколе. Участие жителей в качестве наблюдателей не дает нужных полномочий, чтобы обеспечить соблюдение законности и достоверности результатов. Так наблюдатели 1-го корпуса указали на недействительность части бюллетеней составленных с нарушениям. Исключение этих бюллетеней привело бы отсутствию кворума, однако данное замечание не было учтено.

- Процедура уведомления о предстоящих собраниях предложенная УК ДОМС является заградительной мерой при проведении собраний собственниками по своей инициативе. Способ информирования через размещение объявлений в холлах не включен в формулировку, уведомить можно либо лично под подпись, либо заказным письмом.  Для личного уведомления УК ДОМС не представляет жителям номера телефонов жителей, а уведомление заказными письмами это очень дорого и нереализуемо т.к. УК ДОМС отказала в предоставлении списка адресов жителей, по которым сама рассылала уведомления.

- Тариф на коммунальные услуги утверждается задним числом – с даты получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, а не с даты принятия собственниками соответствующего решения. Это противоречит ЖК РФ

 

Какие нарушения были при проведения общего собрания по 1-му корпусу:

- Застройщик ООО «ФиМ» незаконно принял участие в собрании. Согласно ст. 44 ЖК РФ в общем собрании могут участвовать собственники, подтвердившие свое право документом о собственности (выпиской из ЕГРП) и лица, принявшие от застройщика  помещения  по акту приемки-передачи. По этой причине, например, в собрании не могут участвовать жители покупающие квартиру по предварительному договору купли-продажи до государственной регистрации основного договора, о чем сказано в уведомлении о собрании, разосланном УК ДОМС. Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации. Застройщик не зарегистрировал свое право собственности и не передал помещения по акту другим лицам, таким образом, не мог участвовать в собрании. Кворум на собрании набран только благодаря участию застройщика.

- Инициатор собрания не является собственником помещения. Перечень лиц, которые могут быть инициаторами собрания прямо поименован в ЖК РФ и лиц, получивших помещение по акту приемки-передачи там нет. Такие лица могут участвовать в собрании (голосовать), но не быть его инициаторами. Данная позиция подтверждена решением Верховного суда.

- Протокол составлен с нарушением порядка принятия решений по вопросам капитального ремонта. Согласно ЖК РФ такие вопросы решаются большинством всех голосов собственников, а не только принявших участия в собрании. При подсчете голосов по вопросам капремонта «За» проголосовали 47-48% общего числа голосов, т.е. решение не было принято, в то время как из протокола следует, что решение было принято.

- При голосовании не были исключены бюллетени, отклоненные наблюдателями как недействительные.

- Не были учтены предложения в рамках предложенной повестки собрания, поданные жителями до собрания и на очной части собрания.

 

7. Как правильно отказаться от участия в собрании 2-го корпуса.

Чтобы Ваш голос не украли нужно заполнить заявление об отказе от участия в собрании. Шаблон доступен по ссылке - http://yasny.info/to...ranii-2-go-kor/

Заявление необходимо составить в 2-х экземплярах и отдать в офисе УК ДОМС под подпись не позднее 20 января 2019 года. На своем экземпляре попросите поставить дату получения, подпись, должность и расшифровку подписи принявшего заявление сотрудник.

О том, что Вы подали такое заявление, сообщите, пожалуйста, наблюдателю собрания от жителей Кириллову Виталию на WhatsApp по номеру +7 903 790 00 80.

 

8. Что произойдет, если собрание 2-го корпуса не наберет кворум.

Если собрание не наберет кворум, то управляющая организация будет выбрана по конкурсу, объявленному управой. По информации из управы в конкурсе участвуют как минимум две управляющие компании – УК ДОМС, и другая компания, название которой не сообщили. Информация о ходе конкурса по ссылке - https://torgi.gov.ru...476&prevPageN=0

Для жителей это означает, что тариф будет на 45 руб./м2 как предлагает УК ДОМС, а 31.05 руб/м2 (25.05 руб./м2 тариф г. Москвы плюс 6 руб./м2 доп.услуги). Учитывая, что ДОМС принимает участие в конкурсе, такой тариф их устаивает.

Также будет типовой договор управления, разработанный Правительством г. Москвы. По сравнению с договором, предложенным УК ДОМС права жителей в нем более защищены.

Вместе с тем, выбор управляющей организации по конкурсу не лишает жителей права провести общее собрание, на котором будет выбрана другая УК или утвержден другой тариф.

 

Обсудить актуальные вопросы Вы можете на информационных ресурсах ЖК Ясный

http://yasny.info/to...rsy-zhk-iasnyi/

Благодарим за ценную инструкцию!


  • 0

#3 Griver

Griver

    Новосёл

  • Житель
  • Pip
  • 3 сообщений
  • ГородМосква
  • Корпус2
  • Этаж:13
  • Номер секции:10

Отправлено 15 Январь 2019 - 12:07

Если еще не получены ключи от квартиры во 2-м корпусе, нужно ли писать заявление об отказе от участия в собрании? Или, так как я еще не являюсь собственником, то не могу принимать участие в собрании?


  • 0

#4 Nikolnin

Nikolnin

    Новосёл

  • Настоящий житель
  • Pip
  • 15 сообщений
  • Корпус2
  • Этаж:9
  • Номер секции:9

Отправлено 15 Январь 2019 - 13:06

Огромное спасибо за инструкцию. Воспользуемся полностью.


  • 0

#5 jnson

jnson

    Новосёл

  • Житель
  • Pip
  • 4 сообщений
  • ГородМосква
  • Корпус2
  • Этаж:2
  • Номер секции:2

Отправлено 18 Январь 2019 - 19:56

что будет если не оплатить аванс за 4 месяца ЖКУ?

Вывоза КГМ в районе 15000 и доп уборки в районе 10.000?


  • 0

#6 alexeei

alexeei

    Коренной житель

  • Настоящий житель
  • PipPipPip
  • 373 сообщений
  • ГородМосква
  • Корпус1
  • Этаж:5

Отправлено 18 Январь 2019 - 20:42

За жку ничего, а без доапов придется заезжать со стройматериалами в сопровождении полиции)


  • 0

#7 Vitaly

Vitaly

    Коренной житель

  • Настоящий житель
  • PipPipPip
  • 517 сообщений
  • ГородМосква
  • Корпус2
  • Этаж:11
  • Номер секции:5
  • Номер квартиры:227
  • Номер машиноместа:303,308

Отправлено 19 Январь 2019 - 11:24

За жку ничего, а без доапов придется заезжать со стройматериалами в сопровождении полиции)

 

Забор уже убирают скоро и КПП уберут.

Из ГЖИ пришел ответ, что застройщик утратил право аренды на период строительства общедолевая собственность жителей.

Жители решения об уставновке КПП не принимали, следовательно КПП установлен незаконно.


  • 0

#8 SherlocVa

SherlocVa

    МАРКЕТОЛОГ ЗАСТРОЙЩИКА

  • МАРКЕТОЛОГ ЗАСТРОЙЩИКА
  • PipPip
  • 76 сообщений
  • ГородМосква

Отправлено 20 Январь 2019 - 16:42

Инструкция конечно полезная, только по некоторым моментам в частности по отклонению от площади есть нюансы. Существуют допустимые значения отклонения при строительстве дома по площади и если 1,5 квадрата на двушке или трешке, то это считается в пределах нормы, как я понял. Плюс там много нюансов: квартира с отделкой или без и т.д. 

  • 0

#9 Vitaly

Vitaly

    Коренной житель

  • Настоящий житель
  • PipPipPip
  • 517 сообщений
  • ГородМосква
  • Корпус2
  • Этаж:11
  • Номер секции:5
  • Номер квартиры:227
  • Номер машиноместа:303,308

Отправлено 20 Январь 2019 - 23:56

 

Инструкция конечно полезная, только по некоторым моментам в частности по отклонению от площади есть нюансы. Существуют допустимые значения отклонения при строительстве дома по площади и если 1,5 квадрата на двушке или трешке, то это считается в пределах нормы, как я понял. Плюс там много нюансов: квартира с отделкой или без и т.д. 

 

 По нашим ДДУ допуск 0.5м


  • 0

#10 jnson

jnson

    Новосёл

  • Житель
  • Pip
  • 4 сообщений
  • ГородМосква
  • Корпус2
  • Этаж:2
  • Номер секции:2

Отправлено 21 Январь 2019 - 16:08

а без доапов придется заезжать со стройматериалами в сопровождении полиции)

 

не понял

без предварительной оплаты за КГМ не смогу завезти стройматериалы???


  • 0

#11 alexeei

alexeei

    Коренной житель

  • Настоящий житель
  • PipPipPip
  • 373 сообщений
  • ГородМосква
  • Корпус1
  • Этаж:5

Отправлено 21 Январь 2019 - 19:32

 

а без доапов придется заезжать со стройматериалами в сопровождении полиции)

 

не понял

без предварительной оплаты за КГМ не смогу завезти стройматериалы???

 

Пока есть кпп, да


  • 0

#12 JURLEN

JURLEN

    Коренной житель

  • Настоящий житель
  • PipPipPip
  • 234 сообщений
  • ГородМосква
  • Корпус1

Отправлено 21 Январь 2019 - 21:59

И материалы и прочее заносят мимо кпп с разных сторон))) видели лично,как разгружали машины
  • 0

#13 Марина76

Марина76

    Новосёл

  • Настоящий житель
  • Pip
  • 16 сообщений
  • Корпус3
  • Номер секции:2

Отправлено 25 Январь 2019 - 19:17

уберут КПП - ограничат пропуск машин со стройматериалами в паркинг.


  • 0

#14 Charley

Charley

    Новосёл

  • Настоящий житель
  • Pip
  • 8 сообщений

Отправлено 31 Январь 2019 - 19:02

Если еще не получены ключи от квартиры во 2-м корпусе, нужно ли писать заявление об отказе от участия в собрании? Или, так как я еще не являюсь собственником, то не могу принимать участие в собрании?

 

 

В ЖК Ясный сейчас активно идет приемка квартир во 2-м корпусе.

Ниже речь пойдет о возможных проблемах и непредвиденных расходах, которых можно избежать, если учесть имеющийся опыт других корпусов ЖК Ясный.

 

1. Получение акта приемки-передачи в отделе заселения.

Нужно обратить внимание на дату подписания акта, должно быть указано текущее число.

Бывали случаи, когда к подписанию предлагались акты, датированные задним числом, чтобы застройщик избежал уплаты штрафных санкций, предусмотренных договором долевого участия.

Важно проверить фактическую площадь помещения. Встречалось, что площадь помещения указанная в акте отличалась на полтора квадратных метра, что при текущей цене одного квадратного метра соответствует 200 т.р.

Чтобы избежать сюрпризов, можно заранее проверить площадь своей квартиры, указанной в Росреестре по ссылке  - https://rosreestr.ru.../online_request

В акте приемки-передачи скорее всего будет указана такая же площадь как в Росреетре. Учитывая, что в ряде секций постановка на кадастровый учет производилась до возведения межкомнатных перегородок, результат замера не мог быть точным. Посчитать площадь самостоятельно можно замерив размеры комнат и просуммировав их. В случае расхождения более чем на 0.5 кв.м. между фактической площадью и площадью, указанной в ДДУ разница подлежит доплате или возврату.

Если в акте приемки-передачи площадь отражена неверно, то это нужно указать в замечаниях и подать в адрес застройщика (ООО «ФиМ») соответствующую претензию.

Подробнее по ссылке - http://v-novostroyke...vy-ne-soglasny/

 

2. Проверка состояния квартиры и качества ремонта.

Больше всего проблем встречалось с окнами: царапины на раме и стеклопакете, плохая регулировка, продувание под уплотнителями.

Также нужно проверить работу вентиляции – лист бумаги должен прилипать к вент шахте, наличие напряжения в розеток, возможность доступа к шаровым кранам холодного и горячо водоснабжения, плоскости стен.

Обзор качества черновой отделки в ЖК Ясный можно посмотреть на видеоролике YouTube-канала ЖК Ясный по ссылке - https://www.youtube....h?v=RNsjLbvFiSk

 

3. Получение ключей и документов по счетчикам.

В отделе заселения нужно получить весь комплект ключей. Вывали случаи, когда люди получали ключи и видели как их квартиры открывали сотрудники застройщика или УК т.е. один ключ оставался у застройщика. В любом случае в последствии имеет смысл сменить личинку замка.

В офисе управляющей компании нужно получить ключи от подъезда, почтового ящики и щитков со счетчиками водоснабжения и электроэнергии. Тут Вы можете столкнуться с нежеланием выдавать ключи от щитков, но нужно понимать, что счетчики эта Ваша собственность, Ваша зона ответственности и Вы в праве иметь к ним доступ. В случае отказа можно самостоятельно поменять личинки в этих замках.

Нужно получить паспорта на счетчики и попросить составить акт о вводе их в эксплуатацию.

 

4. Подписание документов управляющей компании.

В настоящее время УК ДОМС работает во 2-м корпусе ЖК Ясный во временном статусе, не завершены ни открытый конкурс по выбору управляющей организации, объявленный управой, ни общее собрание собственников. С большой вероятностью общее собрание может не набрать кворум, т.к. очень не многие приняли свои квартиры и не имеют права принимать в нем участие. Участие в конкурсе принимают как минимум две управляющие организации, т.е. УК в ЖК Ясный может смениться. Поэтому лучше не спешить с подписанием каких-либо документов. Подробнее о том, какие документы Вам могут быть предложены на подпись, и почему их не стоит подписывать:

а)  Договор управления.

В настоящее время текст договора не прошел согласование с инициативной группой от жителей, т.е. нет его окончательной редакции. Кроме того, каждый житель в праве подать свой протокол разногласий и подписать договор только на устраивающих его условиях. Типовой вариант протокола разногласий будет подготовлен инициативной группой в случае если УК отклонит предложенные правки. Согласно п. 3.2.3 ДДУ до заключения договора управления коммунальные услуги оплачивает застройщик, поэтому УК будет вынуждена принять протокол разногласий т.к. в противном случае не получит денег от собственников. Подробнее по ссылке - http://yasny.info/to...gi-esli-ne-zak/

б) Расписка в получении технических условий и памятка о проведении ремонта, соглашение о взаимодействии при проведении ремонта.

Согласно принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ) УК не в праве настаивать на заключении каких-либо соглашений.

Технические условия и памятка содержат возможность взимания с Вас штрафов в пользу УК ДОМС. Согласно ст. 331 ГК РФ взимание неустоек (штрафы,пени) возможно только при соблюдении письменной формы соглашения о неустойке.  УК ДОМС считает возможным штрафовать жителей, если они расписались в получении указанных выше документов. А получить это документы, и узнать о том, что ими предусмотрены штрафы можно только расписавшись в их получении. Выход – не расписываться в получении и не получать. Ознакомиться содержанием документов можно скачав их с форума по ссылке  -http://yasny.info/to...-provedenii-ra/

в) Бюллетень голосования (решение собственника) на общем собрании.

Ознакомиться с бюллетенем можно по ссылке - http://yasny.info/to...aiuschei-organ/

Почему не стоит голосовать на общем собрании будет сказано ниже.

 

5. Оплата за услуги.

В офисе УК ДОМС Вам будет предложено внести аванс за 4 месяца на основании соответствующего  пункта в ДДУ. Данный пункт противоречит ст. 155 ЖК РФ и согласно ст. 16 Закона «О защите прав потребителя» является недействительным. В УК об этом знают не будут настаивать на оплате если Вы приведете данные аргументы.

Подробнее по ссылке - http://yasny.info/to...lnym-uslugam-n/

Если Вы по незнанию уже внесли аванс, то эти деньги можно вернуть обратившись в УК с заявлением - http://yasny.info/to...kommunalnye-us/

Также Вам будет предложено оплатить дополнительные услуги по обшивке лифтов, дополнительной уборке, вывозу строительного мусора. Про дополнительные услуги нужно знать следующие:

а) Согласно п. 156 Постановления Правительства от 06.05.2011 N 354 (ред. от 28.12.2018) "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов" исполнитель не вправе без согласия потребителя выполнять дополнительные работы, оказывать услуги за плату. Потребитель вправе отказаться от оплаты таких работ (услуг), а если они оплачены, потребитель вправе потребовать от исполнителя возврата уплаченной суммы.

б) Договор УК ДОМС по оказанию дополнительных услуг составлен таким образом, что услуга считается оказанной через 1 месяц после оплаты, при этом на словах Вам будет сказано, что пользоваться услугами Вы сможете в течение года. Это сделано для того, чтобы Вы не могли вернуть свои деньги согласно п.156 Постановления № 354

в) Стоимость услуг не утверждена общим собранием и по мнению многих жителей сильно завышена. Так стоимость обшивки одного лифта согласно предложенному тарифу составит около 300 тыс.руб., при стоимости материалов не более 10 тыс.руб.

Вывод: от оплаты коммунальных услуг авансом и дополнительных услуг Вы в праве на законных основаниях отказаться.

 

6. О проводимом общем собрании собственников 2-го корпуса ЖК Ясный.

Исходя из анализа предложенного для голосования бюллетеня (решения собственника) и опыта проведения общих собраний в других корпусах, можно сделать вывод, что в собрании лучше не участвовать с целью сорвать на нем наличие кворума.

 

Что не так с бюллетенем голосования:

- Председатель собрания, секретарь собрания, член счетной комиссии являются или являлись сотрудниками УК ДОМС. У жителей ЖК Ясный нет права блокирующей подписи на протоколе. Участие жителей в качестве наблюдателей не дает нужных полномочий, чтобы обеспечить соблюдение законности и достоверности результатов. Так наблюдатели 1-го корпуса указали на недействительность части бюллетеней составленных с нарушениям. Исключение этих бюллетеней привело бы отсутствию кворума, однако данное замечание не было учтено.

- Процедура уведомления о предстоящих собраниях предложенная УК ДОМС является заградительной мерой при проведении собраний собственниками по своей инициативе. Способ информирования через размещение объявлений в холлах не включен в формулировку, уведомить можно либо лично под подпись, либо заказным письмом.  Для личного уведомления УК ДОМС не представляет жителям номера телефонов жителей, а уведомление заказными письмами это очень дорого и нереализуемо т.к. УК ДОМС отказала в предоставлении списка адресов жителей, по которым сама рассылала уведомления.

- Тариф на коммунальные услуги утверждается задним числом – с даты получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, а не с даты принятия собственниками соответствующего решения. Это противоречит ЖК РФ

 

Какие нарушения были при проведения общего собрания по 1-му корпусу:

- Застройщик ООО «ФиМ» незаконно принял участие в собрании. Согласно ст. 44 ЖК РФ в общем собрании могут участвовать собственники, подтвердившие свое право документом о собственности (выпиской из ЕГРП) и лица, принявшие от застройщика  помещения  по акту приемки-передачи. По этой причине, например, в собрании не могут участвовать жители покупающие квартиру по предварительному договору купли-продажи до государственной регистрации основного договора, о чем сказано в уведомлении о собрании, разосланном УК ДОМС. Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации. Застройщик не зарегистрировал свое право собственности и не передал помещения по акту другим лицам, таким образом, не мог участвовать в собрании. Кворум на собрании набран только благодаря участию застройщика.

- Инициатор собрания не является собственником помещения. Перечень лиц, которые могут быть инициаторами собрания прямо поименован в ЖК РФ и лиц, получивших помещение по акту приемки-передачи там нет. Такие лица могут участвовать в собрании (голосовать), но не быть его инициаторами. Данная позиция подтверждена решением Верховного суда.

- Протокол составлен с нарушением порядка принятия решений по вопросам капитального ремонта. Согласно ЖК РФ такие вопросы решаются большинством всех голосов собственников, а не только принявших участия в собрании. При подсчете голосов по вопросам капремонта «За» проголосовали 47-48% общего числа голосов, т.е. решение не было принято, в то время как из протокола следует, что решение было принято.

- При голосовании не были исключены бюллетени, отклоненные наблюдателями как недействительные.

- Не были учтены предложения в рамках предложенной повестки собрания, поданные жителями до собрания и на очной части собрания.

 

7. Как правильно отказаться от участия в собрании 2-го корпуса.

Чтобы Ваш голос не украли нужно заполнить заявление об отказе от участия в собрании. Шаблон доступен по ссылке - http://yasny.info/to...ranii-2-go-kor/

Заявление необходимо составить в 2-х экземплярах и отдать в офисе УК ДОМС под подпись не позднее 20 января 2019 года. На своем экземпляре попросите поставить дату получения, подпись, должность и расшифровку подписи принявшего заявление сотрудник.

О том, что Вы подали такое заявление, сообщите, пожалуйста, наблюдателю собрания от жителей Кириллову Виталию на WhatsApp по номеру +7 903 790 00 80.

 

8. Что произойдет, если собрание 2-го корпуса не наберет кворум.

Если собрание не наберет кворум, то управляющая организация будет выбрана по конкурсу, объявленному управой. По информации из управы в конкурсе участвуют как минимум две управляющие компании – УК ДОМС, и другая компания, название которой не сообщили. Информация о ходе конкурса по ссылке - https://torgi.gov.ru...476&prevPageN=0

Для жителей это означает, что тариф будет на 45 руб./м2 как предлагает УК ДОМС, а 31.05 руб/м2 (25.05 руб./м2 тариф г. Москвы плюс 6 руб./м2 доп.услуги). Учитывая, что ДОМС принимает участие в конкурсе, такой тариф их устаивает.

Также будет типовой договор управления, разработанный Правительством г. Москвы. По сравнению с договором, предложенным УК ДОМС права жителей в нем более защищены.

Вместе с тем, выбор управляющей организации по конкурсу не лишает жителей права провести общее собрание, на котором будет выбрана другая УК или утвержден другой тариф.

 

Обсудить актуальные вопросы Вы можете на информационных ресурсах ЖК Ясный

http://yasny.info/to...rsy-zhk-iasnyi/

Благодарим за ценную инструкцию!

 

Подскажите, кто нибудь уже квартиру принял?


  • 0

#15 Charley

Charley

    Новосёл

  • Настоящий житель
  • Pip
  • 8 сообщений

Отправлено 31 Январь 2019 - 19:04

Если еще не получены ключи от квартиры во 2-м корпусе, нужно ли писать заявление об отказе от участия в собрании? Или, так как я еще не являюсь собственником, то не могу принимать участие в собрании?

вы еще так и не получили ключи?


  • 0




Количество пользователей, читающих эту тему: 0

0 пользователей, 0 гостей, 0 анонимных

 

Skin designed by Lesovsky.ru

Добро пожаловать, будущий житель ЖК Ясный!
Чтобы получить полный доступ к форуму ЖК Ясный, пожалуйста, Войдите или Зарегистрируйтесь. До встречи на страницах нашего независимого форума жителей ЖК Ясный!
SummerStyle 1.0.5